Стоимость квартир эконом-класса не должна превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр – такую задачу на заседании совета по реализации приоритетных национальных проектов поставил премьер-министр Владимир Путин. И добавил, что, поскольку сейчас, во время кризиса, именно государство становится основным игроком на рынке жилья, то оно имеет возможность и формировать цены. Эти слова главы правительства стали если не бальзамом на душу, то уж точно светом в конце тоннеля для миллионов российских граждан, живущих в тесноте или вынужденных снимать жилье.

Но слова премьера – лишь указание местным властям, над чем нужно работать. В приказном порядке цены ни правительство, ни региональные чиновники не имеют права, да и не должны регулировать. Каковы же шансы на то, что метр подешевеет до указанной величины?

Помечтаем…

- В 30 из 89 регионов России стоимость метра жилья уже ниже 30 тысяч рублей, - констатирует руководитель Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин. - А средняя цена новостроек по стране – 37,4 тысячи рублей за метр, что также не очень далеко от заявленной планки.

Но, говоря о 30 тысячах за метр, Владимир Путин, возможно, опирался не только на сметы и калькуляции Министерства регионального развития, которое отвечает за жилищные программы регионов, но и на европейский опыт. В Европе рынок жилья никто не регулирует, но там давно сложилось соотношение, согласно которому квадратный метр жилья стоит примерно столько же, сколько в среднем зарабатывает в месяц средний житель той или иной страны, того или иного города.

Это не дешево, но в России о таком соотношении пока можно только мечтать. В Петербурге, например, при средней зарплате в 22-25 тысяч рублей самый дешевый метр (купленный еще на стадии закладки дома) стоит 55 тысяч. Да, в большинстве регионов цена метра ниже, но там и зарплаты меньше.

- Что касается городов-миллионников, то достижение планки в 30 тысяч представляется мало возможным, – считает Павел Горячкин. - Например, в Петербурге средняя себестоимость строительства – около 50 тысяч рублей за квадратный метр.

Впрочем, еще год назад цены были значительно выше – с тех пор почти в два раза подешевели металл и цемент. Будет ли стоимость жилья снижаться и дальше?..

…Давать ценовые прогнозы в условиях рынка, да еще в кризис, да еще в России – значило бы слишком много на себя брать. С одной стороны, цены действительно могли бы и еще снизиться. Ведь подешевели не только стройматериалы, но и земля. Многие новоселы даже не представляют, сколько они платили городу за эту землю – за какие-то три предкризисных года она подорожала почти в десять раз! Если в 2005 году городской Фонд имущества продавал землю по цене около 72 долларов за квадратный метр, то в 2008-м она подскочила до 664 долларов. Сейчас же из-за кризиса она практически вернулась к старой отметке, составив 79 долларов.

Но с другой стороны, почти двукратное удешевление стройматериалов уже отыграно – метр сейчас стоит на 20 процентов дешевле, чем год назад. А вот снижение цен на землю роли пока никакой не играет. И в нынешнем, и в будущем году будут сдаваться квартиры в домах, участки под которые были куплены еще до кризиса. Когда же «земельный эффект» скажется (года через два-три), то на рынке, как ожидают эксперты, будет такой дефицит квартир, что многие будут покупать их по любой цене. Ведь в этом году новостроек в Петербурге не закладывают, да и на будущий год надежд не так много.

Большая головоломка

Но цены на землю, на стройматериалы и влияние будущего дефицита – это только часть большой головоломки. Самостоятельная составляющая – цены на услуги городских монополистов. На днях был обнародован сенсационный факт – в России самое дорогое в мире подключение к электроэнергии. В большинстве стран специальной платы за подключение вообще не берут – затраты на прокладку кабелей, строительство подстанций энергокомпании возмещают за счет тарифов. Где-то эта плата чисто символическая. У нас тарифы для населения – немногим меньше чем в Европе. Но это не мешает монополистам брать еще и со строителей – по 40 тысяч рублей за киловатт мощности (по словам энергетиков, им необходимы огромные деньги на модернизацию всей системы). То есть с каждой современной квартиры (с расчетным энергоснабжением в 10 киловатт) энергетики берут 400 тысяч рублей. По словам некоторых экспертов, услуги монополистов – это до 40 процентов стоимости жилья. При этом в кризис их цены не снизились (а тарифы для населения, кстати, только выросли).

Еще один фактор – стоимость кредитов. До кризиса солидной строительной компании они обходились в 1214 процентов годовых. Сейчас – не меньше чем в 20 процентов. А жилье строится два-три года.

Загадочная часть ценовой головоломки – стоимость «административной составляющей». Даже у самой опытной, знающей все ходы и выходы строительной компании на оформление документов уходит полтора-два года. Нужно получить полсотни только конечных согласований, плюс для каждого из этой полсотни – столько же согласований предварительных. Вроде того, что здание не будет мешать перелетным птицам, что проведено разминирование участка, что в земле нет солей тяжелых металлов или археологических ценностей... Строители говорят, что эта статья расходов не так уж велика – процентов пять от стоимости проекта (докризисной стоимости – 34 тысячи долларов за метр). Но в кризис эта небольшая статья тоже ведь не подешевела, а может, еще и выросла.

И, наконец, самая темная составляющая цены – коррупционная. По доверительным признаниям, цена подписи под разрешением на строительство ответственного чиновника доходит до нескольких десятков тысяч долларов. Точных данных на этот счет нет, но наличие в России коррупции, в том числе в строительной сфере, – факт общепризнанный.

Свести воедино эти части и вывести итоговую цену – задача невозможная. Но все специалисты по строительству сомневаются, что 30 тысяч за метр – достижимый для Петербурга рубеж.

Например, руководитель аналитической службы инвестиционной компании «Доходъ» Всеволод Лобов говорит, что 30 тысяч рублей за квадратный метр – теоретически возможная себестоимость при строительстве самых дешевых панельных домов без отделки, что-то вроде хрущевок. Но при нынешнем дефиците земли строить пятиэтажки никто не позволит. А если дома будут выше, значит, нужны лифты, насосы в подвалах… Все это скажется на цене.

Генеральный директор СК «С.Э.Р.» Павел Белоусов считает, что для покупки жилья по 30 тысяч за квадрат петербуржцам надо ехать в Сибирь - там это будет доступно. Цитировать всех других руководителей петербургских строительных компаний нет необходимости – все они утверждают одно: в 30 тысяч уложиться можно, но только если не платить городу за землю, за инженерную подготовку (прокладку коммуникаций), иметь дешевые банковские кредиты, а также не проводить ненужные согласования и не давать взяток. По всем расчетам, на строительно-монтажные работы приходится максимум половина затрат на строительство.

Иными словами, если петербургские власти решат вдруг выполнить рекомендацию премьер-министра, им нужно будет, во-первых, отказаться от доходов, которые приносит торговля землей, во-вторых, пойти на расходы – взять на себя инженерную подготовку участков под строительство, в третьих – умерить аппетиты монополистов, а также собственных и федеральных чиновников.

Впрочем, есть альтернативный вариант: не метр удешевлять, а добиться роста зарплат. Но для этого нужна реформа не одной строительной отрасли, а всей экономики.

компетентно

«Надо равняться на скандинавов»

Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:

- Строительство у нас – одно из самых дорогих в Европе, и поэтому предложение Владимира Путина весьма справедливо и должно столкнуть нашу строительную систему с мертвой точки Рецепт может быть только один – кардинальная перестройка всей системы строительства.

Жилищное строительство можно удешевить, если увеличить его масштабность – в первую очередь за счет удешевления банковских кредитов. Надо, чтобы ставка рефинансирования была на уровне 11 процентов. Плюс 3 процента – маржа банка. А при 18-20 процентах любое кредитование становится убыточным.

Второй важный момент – применение новых прогрессивных технологий. Сейчас у нас строят, исходя из концепций 50-летней давности. Применяют железобетонные конструкции с колоссальной энергоемкостью. В результате не светит никакая экономия энергозатрат. В первую очередь удешевлению строительства будут способствовать легкие и теплые ограждающие конструкции зданий, что поможет снизить затраты на строительство на 30-40 процентов. Но пока что строят из того, что выпускает наша строительная промышленность. Значит, ее надо перестраивать тоже. Стоит взять пример с наших северных соседей – Финляндии, Швеции, Норвегии, находящихся в сходной с нами климатической зоне. По нашим устаревшим СНиПам толщина стен, чтобы они не промерзали – должна быть не менее 60 сантиметров. А в этих странах стены возводят с теплоизоляцией толщиной всего 20-25 сантиметров. Там строят дома дешевле наших как минимум на 15-20 процентов. Даже в таких крупных городах, как Хельсинки и Турку, стоимость квадратного метра жилья весьма близка к планке, установленной нашим премьером, – около 1 тысячи евро.

Для начала замечу, что подсчет цены недвижимости за 1 квадратный метр – это психологический подход жильца. Строительство работает с 3-мерными объектами, и затраты, и технологические операции измеряются в метрах кубических, которые связаны с квадратными метрами сложной зависимостью. В коттедже все стены – наружные, в многоэтажке - часть стен, потолки, полы (кроме крайних этажей), все инженерные сети – общие, поэтому условный «метр» выходит дешевле.

Большинство нашего нового жилья – так называемые монолитно-кирпичные многоэтажки. В мире так почти не строят, так как фактически получаются те же коммуналки, только на уровне лестничной клетки, но мы и этому рады.

«Будет спрос – цена падать не будет»

Игорь Метельский, председатель комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга:

- Простого ответа на вопрос, возможно ли снизить стоимость метра до 30 тысяч, не существует. Если на рынке будет много денег, много желающих купить квартиру, но мало жилья – цена падать не будет. Если при этом попытаться снизить ее административным путем – возникнет серый рынок, как это было при советской власти. Главная проблема экономики России (а жилищный сектор – ее неотъемлемый сегмент) – в наркотической зависимости от состояния мировых сырьевых рынков. Для того чтобы мы жили хорошо, мы вначале должны пожить плохо. Вот тогда мы начнем считать затраты, снижать издержки, в том числе и на возведение домов. Пройдем этот этап – получим результат.

«В Петербурге коллапса отрасли нет»

Эдуард Тикинский, президент строительного холдинга RBI:

- Есть рыночная цена на жилье, которая включает все факторы – строительство, землю, подключение к сетям, плату за пользование заемными средствами, коммерческие расходы застройщика, в том числе на рекламу, и так далее. 80 тысяч рублей за квадратный метр в Петербурге – это на сегодня та цена, которая позволяет застройщику закладывать новые объекты, расти и развиваться. В Петербурге нет коллапса отрасли – например, минувшим летом запущено больше строек, чем весной. Что же касается заявленного рубежа, то 3040 тысяч рублей – за эти деньги можно работать, но только если у вас бесплатная земля и есть все подключения.

«Хотите вспомнить социализм?»

Олег Барков, генеральный директор консалтинговой компании «Knight Frank Санкт-Петербург» (входит в международную консалтинговую компанию Knight Frank с головным офисом в Лондоне):

- Цена 30 тысяч рублей за квадратный метр – абсолютно нереальна. Потому что она на сегодня ниже себестоимости. Давайте смотреть. Цена на землю действительно упала. Но она очень гибкая и может также быстро и отрасти. Чисто строительная себестоимость в Петербурге – около 30-35 тысяч рублей за квадратный метр. Но если учесть эти составляющие, то получатся полные цены, и они где-то вдвое выше заявленной планки – от 60 тысяч рублей. Конечно, если город даст землю бесплатно, подключит своими силами дом к сетям, то можно выйти на уровень в 30 тысяч. Но это будет означать, что город доплачивает, фактически дотирует отрасль. Ну так давайте вспомним социализм…

«Мы кормим чиновников и монополистов»

Сергей Назаров, предприниматель, гендиректор ООО «АЯ технологии»:

- Говорят, что 30 тысяч за метр – это нереально. Сейчас я – в недавнем прошлом работник строительной отрасли – докажу обратное.

Если подсчитать себестоимость квадрата в средней 12-этажке (тут и материалы и работа), то она составит не более 8 тысяч рублей. Прибавим неучтенные расходы, кредиты – получится 10 тысяч.

Теперь инженерия, которая и важнее, и дороже стен. Подключение к монополистам («Ленэнерго» - 400 тысяч с квартиры, «Водоканал» - 100 тысяч, ГУП «ТЭК» - 300 тысяч) – порядка 11 тысяч в пересчете на метр.

Итого – 21 тысяча. Выходит, продавая метр за 30 тысяч, строители имеют почти 50-процентную прибыль?

Нет, в приведенной грубой модели открывается страшная «черная дыра», поглощающая наши деньги и лишающая три четверти наших граждан (при сложившихся уровнях доходов) на нормальное жилье. Как и в космических «дырах», происходит смешение, искривление пространства, времени и логики в клубок, состоящий прежде всего из чиновничества, которое согласовывает бесконечные техусловия, пред- и рабочие проекты и прочие бумаги, которое превратило строительство в собственный бизнес.

Напоминаю также про монополистов, «услуги» которых составляют основную долю себестоимости. Это – целые государства со своими «правилами игры», с кучей начальников, имеющих персональные «участки на кормление».

В итоге получается утроение цен и сроков строительства. А выход только один: ликвидация этой бюрократической системы выделения участков, согласования документов (хотя каждый раз копируются стандартные схемы с незначительными изменениями).

Зачем нужны главные архитекторы, если мы видим результат их работы? Зачем такой надзор за безопасностью, когда во всех авариях и гибели людей ни один чиновник ни за что не ответил? В мире для этого есть страхование. Чиновники лишь пишут нормы. «Писателей» мало, сидят они в столице, а страховщики отслеживают соблюдение правил с ответственностью рублем. А увеличение себестоимости метра, которое происходит за счет страховки, – лишь 0 процентов.

Я - за свободу строительства. Желающие пусть кормят эту «черную дыру». Для остальных вдоль объездной магистрали выделяется полоса, на которую может прийти любой застройщик, бесплатно получить стандартный пакет документации (без всяких согласований) и застроить свой участок по стандартной схеме. Система подключения к сетям станет простой и прозрачной, с выбором: монополисты или автономные источники. И цена такого жилья будет зависеть исключительно от его качества, а не от аппетитов бюрократии и монополистов.