Покупатели «накопили жирок»

После «голодных» кризисных лет застройщики с воодушевлением говорят об итогах минувшего года: в 2011-м в Петербурге ввели 2,7 млн кв. м жилья, или 43 тысячи квартир. Свет увидели 77 новых проектов – по данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), это на 63% больше, чем в 2010 году.

Отмечают застройщики и позитивный настрой покупателей. По словам руководителя отдела маркетинга группы компаний «Балтрос» Светланы Аршинниковой, до недавнего времени лучше всего раскупались дешевые квартиры с небольшими комнатами и кухнями. «Четвертый квартал 2011 года преподнес сюрприз – людей вновь стали интересовать квартиры увеличенной площади», – рассказала Аршинникова. По ее прогнозу, застройщики отреагируют на эту тенденцию уже в 2012 году: на рынок выведут больше просторных квартир.

В 2011 году жилье плавно дорожало, отмечают эксперты. По данным «Балтрос», в январе прошлого года квадратный метр эконом-класса в Петербурге стоил в среднем 61,5 тыс. рублей, к концу года он «прибавил» до 69 тысяч. Жилье повышенной комфортности подорожало с 71,2 тыс. до 79-81 тыс. рублей за квадратный метр.

Быстрее всего сейчас раскупаются однокомнатные квартиры: на рынок снова вышли «инвесторы», которые вкладывают деньги в жилье для последующей сдачи его в аренду, перепродажи, сбережения средств. Однокомнатную квартиру в практически достроенном доме сейчас можно купить за 2,2–3,6 млн рублей.

Двухкомнатные предлагают в среднем от 3,5 млн. (эконом-вариант) до 5,2 млн рублей (это будет уже большая квартира с гардеробной, кладовой, кухней-столовой). Ну а «трешку» реально взять по цене в 4,5–6 млн рублей. Самые дешевые трехкомнатные – за 2,8 млн руб. – продавали недавно в новостройке во Всеволожске.

Без КОТа и жизнь не та...

По прогнозам АРИН, в 2012 году в Петербурге будет введено около 2,8 млн кв. м жилья, объем продаж при этом составит порядка 2,4 млн кв. м. Как отмечают участники рынка, квартиры сегодня выставлены на продажу в 311 жилых комплексах, расположенных в Петербурге, его пригородах и Всеволожском районе Ленобласти.

В лидерах по объему предложения – Приморский район (16% квартир в новостройках), Выборгский и Московский районы (по 10%). Активно вводится жилье в Калининском районе. В 2011-м поставил рекорд и Всеволожский район – его доля составила 19%.

Такой географический расклад, считает Светлана Аршинникова, сохранится и в 2012 году. При этом будут набирать темпы проекты на юге города. Интерес к этим территориям проявляют и местные, и столичные строители. Активно возводится жилье, в частности, в районе станции метро «Звездная», а также в «конце» Ленинского проспекта.

Застройщики отмечают интересную тенденцию: порядка 60% предложения на «первичке» сегодня сосредоточено в проектах комплексного освоения территорий. Перед кризисом в Петербурге было «заложено» только пять КОТов, сейчас их уже 21.

В числе самых крупных – «Славянка» в Пушкинском районе («Балтрос»), «Балтийская жемчужина» в Красносельском, «Новый Оккервиль» («Отделстрой») в Кудрово и там же – проекты компаний ЦДС и Setl City. А кроме того, остающийся пока самым «большим» среди КОТов проект «Северная долина» в Выборгском районе («Главстрой СПб»).

Уход застройщиков в КОТы на окраинах города легко объясним: пятен под застройку в городской черте почти не осталось. Например, в Василеостровском районе их лимит уже исчерпан. Эксперты рынка считают, что строители будут уходить все дальше за пределы кольцевой автодороги.

Покупателей квартиры в КОТах привлекают тем, что они получают за свои деньги не только в «бетонную коробку», но и абсолютно новую инженерную и социальную инфраструктуру. Кроме того, в новых комплексах предлагают квартиры, как правило, и «комфорт», и «эконом» классов.

Застройщики признают, что «больным местом» КОТов остается транспортная проблема. Выбирая жилье на окраине, покупатель, особенно если он работает в центре города, учитывает близость к метро и «пробочную» обстановку на трассах, ведущих в центр. И если с этим «все плохо», он делает выбор в пользу более дорогих проектов.

«Транспортный вопрос» актуален для застройщиков в Приморском, Красносельском, Всеволожском и других районах. Здесь есть чем заняться властям: задача застройщика – сделать дороги внутри кварталов. Внешняя же доступность – ответственность чиновников.

Дом с предвидениями

Специалисты уверены, что в 2012 году наибольший объем новых квартир по-прежнему будет вводиться в КОТах. Не грозит ли рынку перенасыщение? Такие риски есть, но все будет зависеть от политики застройщиков, пояснил корреспонденту «БалтИнфо» главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев.

В этом году на рынке первичной недвижимости, отметил эксперт, сложится занятная ситуация. Так, один крупный застройщик откроет продажи сразу в двух очередях жилого комплекса (одна из них – на этапе нулевого цикла). В этом же массиве уже продаются построенные квартиры. А в конце года компания запустит новый крупный проект в другом районе города. По сути, она будет конкурировать сама с собой. Жестким будет и «внешнее» соперничество – из-за большого объема предложений в КОТах.

По мнению Сергея Бобашева, в такой ситуации застройщик, скорее всего, снизит цены на квартиры или договорится с банками о выгодных предложениях для клиентов. Покупателям все это на руку. «КОТы – это большое благо, – убежден эксперт. – Они окажут сдерживающее влияние на цены на рынке недвижимости».

В целом, по прогнозам, специалистов жилье в текущем году будет дорожать где-то на процент в месяц. За год прирост составит 10–12%. «Двигателем» спроса и цены при этом станет ипотека, уверен Бобашев. Аналитик отмечает весьма позитивную тенденцию: до кризиса в ипотеку в основном покупали квартиры на «вторичке», а сейчас основной поток «ипотечных» денег уходит строителям, тем самым поддерживая отрасль.

Сохранится ли эта тенденция, будет зависеть от политики банков. В АРИН напоминают, что в конце прошлого года на фоне нестабильной экономической ситуации большинство банков подняли ставки и свернули «скидочные» акции. «Это отразится на объемах выданных кредитов в 2012 году», – говорится в обзоре агентства.

Впрочем, эксперты продолжают считать, что рынку нового жилья ничего не грозит. «Единственный непонятный фактор – это мифологическая волна кризиса, которая может накрыть нас со стороны Европы. Но вероятность очень мала, страхи больше, чем риски», – уверен Сергей Бобашев.

Главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» развеял миф и по поводу чисто российского фактора риска – выборов. Ходят слухи, говорит он, что перед выборами люди кинулись раскупать недвижимость, разогревая тем самым цены. «Ничего подобного – цифра «4 марта» на рынок жилья никакого влияния не оказывает. Основным регулятором рынка была и останется ипотека», – подытожил эксперт.

Анна Беляева

Рынок жилья «привился» от кризиса

К жилому кварталу «Юбилейный» планируют провести три дороги

Объемы ввода жилья в Петербурге в 2012 году вырастут на 5%