Объемы выдачи ипотечных кредитов в РФ почти достигли докризисных показателей, а ставки впервые в истории опустились ниже 12%. Но финансовая нестабильность вряд ли позволит ставкам продолжить снижение. Скорее, банкам придется вспомнить уроки кризиса.

По премьерскому счету

Ценовой тон ипотеке задает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В середине года оно снизило базовую минимальную процентную ставку до 7,9%. Правда, это уровень для квартир в новостройке или строящемся доме, при этом минимальная ставка выдерживается только при наличии у заемщика полиса личного страхования.

По стандартному продукту ставка АИЖК составляет 8,9%, эффективная ставка – 10,5-11%. «Монстры» ипотечного рынка – крупные банки с госкапиталом – держат средние ставки на уровне чуть выше 12%. «Потолок» ставки у отдельных игроков – 15%.

Эксперты отмечают тенденцию к снижению ставок по ипотечным кредитам. О снижении на 0,7-1% недавно объявили несколько крупных банков. При этом в моду входят «плавающие» ставки, которые привязываются к ставке рефинансирования Банка России либо к рыночным индексам LIBOR или EURIBOR.

Однако даже при достигнутом «историческом минимуме» ипотека остается недоступной для подавляющего числа нуждающихся в жилье россиян. Этот факт подтверждает то, что через ипотеку приобретается не более 18-20% жилья.

Российские власти заявляют, что ориентиром для банков должна стать ставка в 6,5-7% годовых. Этого уровня, по словам премьер-министра РФ Владимира Путина, необходимо достичь в течение ближайших лет.

Процент по ипотеке в России уменьшится до 6,5% годовых - премьер-министр

Генеральный директор Агентства реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков не считает эти цифры невероятными. Он пояснил «БалтИнфо», что на уровень ставки должны влиять два фактора: стоимость заемных денег для банков, а также их собственные расходы плюс маржа. Первый показатель сейчас составляет порядка 5%, второй – 4-4,5%. В идеале последняя цифра должна быть не более 1,5%. «Если сложить эти показатели – стоимость денег и «хорошую» маржу – как раз и получатся 6,5%», – отмечает эксперт.

По мнению гендиректора ОАО «Новосибирское агентство ипотечного кредитования» Александра Чаленко, снизятся ли ставки до желаемого уровня, будет зависеть от состояния экономики и наличия господдержки: во многих регионах благодаря местным программам ставка по ипотечным кредитам значительно ниже, даже чем у АИЖК.

Полномочный представитель президента Ассоциации ипотечных компаний в СЗФО Павел Штепан ставит во главу угла положение дел в экономике и уровень ставки рефинансирования. «Пока мы находимся в зоне риска, и этому положению соответствует величина ставки рефинансирования (в данный момент – 8,25%). Если она снизится, можно будет говорить и о более дешевой ипотеке», – полагает Штепан.

Прогнозы экспертов о том, что случится со ставкой ипотеки в ближайшие месяцы, разноречивы. Специалисты АИЖК полагают, что конкуренция между банками не позволит ставкам вырасти. «Снижаться в нынешних экономических условиях они тоже не будут», – добавляет Павел Штепан.

Однако руководитель отдела развития бизнеса банка Delta Credit Александр Афанасьев прогнозирует рост ставок к концу года: их снижение будет невозможным из-за нестабильности на мировых финансовых рынках.

Кризис научил осторожности

Судя по отчетам банкиров, пока ситуация на рынке ипотеки близка к идиллической. Или же – к предкризисной. Так, начальник отдела ипотечного кредитования центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24» Татьяна Хоботова отмечает, что в сентябре ипотечный портфель по стране достиг 200 млрд рублей, по Петербургу – 16 млрд (для сравнения, в 2010 году – 14,4 млрд). В городе на Неве у банка 8 тысяч заемщиков.

Ипотеке специалисты предрекают рост популярности. «Даже если в этом году мы не дойдем до показателей 2008 года, то подойдем к ним близко. Если в 2012 году обойдемся без потрясений, рекорд будет взят», – рассуждает гендиректор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.

В период острой фазы кризиса многие банки заморозили ипотечные программы, а сейчас снова показывают «чудеса щедрости», предлагая выгодные продукты и услуги. «Активность игроков на рынке кредитования способствует доступности ипотеки, – отмечает Татьяна Хоботова. – Многие банки модернизируют действующие кредиты и открывают новые». Уже сейчас на рынке можно найти ипотеку сроком до 50 лет, кредиты без комиссий, с низким первоначальным взносом или вообще без него.

При этом банкиры не отрицают, что растут и просрочки по выданным кредитам. Не приведет ли это к новой волне кризиса? Как известно, в 2008-м катализатором финансового краха стал «мыльный пузырь» на ипотечном рынке США. При этом эксперты считали, что Россия – тихая гавань в море кризиса, а банки до последнего продолжали раздавать ипотечные кредиты, но кризиса избежать не удалось.

Представители банковского сектора сегодня не видят повода для волнения. Несмотря на амбициозные задачи по наращиванию ипотечного портфеля, им удается выдерживать баланс между ростом кредитов и качеством этого портфеля. «И заемщики, и банки стали более осторожны, – рассуждает Павел Штепан. – Кризис повысил сознательность, и банки стали лучше рассчитывать риски». К тому же, объем самых рискованных кредитов – в валюте – стремится к нулю.

Помоги себе сам

Специалисты АРИЖК согласны с тем, что поводов для паники нет, и о кризисе в российской ипотеке говорить, по меньшей мере, преждевременно. Активно наращивать ипотечный портфель банки стали совсем недавно, так что запас прочности у системы в любом случае есть, считает Андрей Языков.

Однако позаботиться о снижении рисков в нынешних нестабильных условиях следует не только банкам, но и заемщикам. По данным АРИЖК, большинство дефолтов по ипотечным кредитам приходится на первый год выплаты кредита. Специалисты агентства связывают это с низкой финансовой грамотностью населения.

Наиболее типичные ошибки люди совершают еще на стадии заключения ипотечного договора, считают в АРИЖК. Это, прежде всего, неумение прогнозировать свои доходы и расходы: порядка 2% заемщиков испытывают проблемы с погашением кредита вне зависимости от экономической обстановки в стране. Многие, оформляя ипотеку, не думают о «подушке безопасности», иначе говоря – накоплениях «на черный день». По статистике АРИЖК, только 15% семей имеют такие «заначки».

Также заемщики зачастую соглашаются взять ипотечный кредит, зная, что на выплаты придется тратить более половины своего дохода. Как правило, это и приводит к дефолту. Наконец, в сложной ситуации многие предпочитают не обращаться в банк за рассрочкой или реструктуризацией кредита, а, напротив, бегут от кредитора как от огня. А в итоге попадают в руки коллекторов или судебных приставов.

Добавим, что Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое в разгар кризиса предложило программы помощи заемщикам, заявляет, что при необходимости они могут быть возобновлены. Пока же агентство открыло «горячую линию» для заемщиков.

Анна Беляева

Смольный предложил продлить программу развития ипотеки в Петербурге до 2017 года

Петербургская ипотека возвращается на докризисный уровень - чиновник

Большинство ипотечных дефолтов приходится на первый год кредита